Tiempo pertinente para reclamo del Justiprecio
En mi barrio desaparecido de registros y mapas... expedientes... y el contrato de alquiler de mi casa...? COLONIA FERRANDO, flagrante delito de falsificación de datos, engaños a los propietarios y otras situaciones graves y grotescas como casos de Teodora Martínez*, Carmen Espada Belmonte
y en el caso claramente el que aquí describo como puedo.
Cs se abstiene en dictamen de EMVS por "anticuado", "sinsentido" y no contener "medidas reales" para proteger inquilinos
Publicado 06/04/2018 11:06:24CET
artículos, en revistas, etc sobre las ya explicaciones grotescas frente a la política de REMODELACIÓN DE MADRID, ETC...
¿Qué características resumen esta operación? ¿Por qué tiene interés reseñar hoy este libro en un boletín sobre mercado inmobiliario?
- ¿En qué consiste la operación? En primer lugar, más allá de otras consideraciones, nos encontramos con un objetivo muy ambicioso y claro: «Un objetivo enunciado explícitamente era que el precio a pagar por la nueva vivienda nunca superara el 10% de los ingresos familiares» (Castro, 1996).
- ¿Quién pone en marcha y pilota el proceso? En segundo lugar, la fuerza motriz que impulsó todo el proceso no fue otra que la de los ciudadanos de a pie; «[...] los vecinos son el sujeto activo de los problemas que plantean la necesidad de las remodelaciones. Conforman una fuerza política que los transformará en agente histórico y su incidencia en todos los planos y durante todo el proceso los sitúa como autores de las transformaciones de sus condiciones de vida» (Hernández, 1987).
- ¿Qué diferencia esta operación de otras políticas de vivienda social? No sólo se obtendría una vivienda, sino que «estas viviendas estarían en el mismo lugar que las anteriores y su construcción se controlaría por los futuros usuarios hasta en los más mínimos detalles» (Leal y Tobío, 1986).
- «[...] el Estado reconoció por fin el derecho de encauzar el valor urbano en favor de quienes habían construido la ciudad --no de los propietarios del terreno ni de los presuntos promotores que desaban lucrarse con la urbanización[...]-- Y se volvió a proyectar la política urbana de manera que el cinturón interior del núcleo de Madrid fuera habitado por los pobladores de las barriadas de chabolas una vez que estas últimas se hubiesen eliminado: renovación urbana, pero no remoción social» (Castells, 2001).
- Consiguieron también ciudad. «Los vecinos pedían viviendas en el mismo suelo en que residían y en las mejores condiciones de financiación. Y han conseguido sus pisos en barrios con mejor nivel de urbanización que los de su entorno metropolitano periférico sin haberse desplazado apenas del antiguo lugar de residenciay a acambio de un desembolso económico que difícilmente llega al 10% de sus ingresos familiares» (Villasante et al., 1989).
- «Otro aspecto innovador consistió en imponer la participación de los residentes en el proyecto y aplicación del plan de utilización del suelo y en la construcción de los bloques de viviendas» (Castells, 2001). La participación no fue una demanda caprichosa. La desconfianza hacia las formas de hacer de la administración era máxima, los vecinos tenían presente el estado desastroso de numerosas promociones sociales del franquismo, tal como nos recuerda Martín Arnoriaga (1986). Pérez Pérez y Pérez Pérez (1998) ilustran otro capítulo en el que la participación fue imprescindible para la llegada a buen puerto de un diseño físico: el Parque Lineal de Palomeras cuyo proyecto inicial, previo a la intervención vecinal, situaba la autopista M-40 entre el parque y las viviendas, alejándolo de éstas y perdiendo la oportunidad de aprovechar el parque como elemento de amortiguación entre el barrio y la infraestructura. También resultó decisiva la participación en la coordinación entre las diferentes instancias administrativas que complementaban la mera construcción de viviendas, tal como recuerda Félix López Rey (Hernández, 1987) y como se muestra en la creación de equipamientos como el Centro Sociocultural Mariano Muñoz (Bru y Basagoiti, 2001).
- ¿Qué postura asumió la administración en el proceso, cómo lo valoró? En cuarto lugar, la administración acaba dando respuesta a las reclamaciones de los vecinos pero siempre arrastrada por ellos.
«Se produce una especie de vacío de poder en el campo de la gestión, la planificación, la elaboración de los censos, el diseño, que terminan por ocupar los propios vecinos a coste, eso sí, de vencer todo tipo de resistencias inerciales de quien, incapaz de ejecutar, ve con desconfianza que otro lo haga en su lugar» (Villasante et al., 1989), pero también por las circunstancias:
«Era una reivindicación de la dignidad exigible por unos vecinos para los que el hecho de habitar se resumía a existir en unas condiciones inadmisibles. Y era una reivindicación política formulada en un momento complejo donde fuerzas de extrema derecha e izquierda podían quebrar la cuerda floja de mínimo consenso sobre las que caminaban las débiles instituciones predemocráticas. A nadie convenía que miles de ciudadanos se manifestaran en la Castellana sumándose con sus legítimas aspiraciones a un desorden no deseado» (Román, 2003).
La administración hace todo lo posible para que el programa de Barrios en Remodelación sea una operación irrepetible: «Desde la perspectiva de la administración, la remodelación se planteó siempre como una operación especial, cerrada y censada con nombres y apellidos de los beneficiarios», se realizó bajo un marco jurídico que se encargaba de garantizarlo: «la Orden Comunicada tenía entre otras cosas la impagable virtud de evitar su extensión a otras ciudades con similares problemas de vivienda[...] ni de lejos la remodelación es fruto de la sensibilidad de la Administración hacia un acuciante problema social» (Villasante et al., 1989).
- ¿Cómo se financió el acceso de los vecinos a la vivienda? «Hay que partir de que cuando un núcleo de población se estanca en una situación marginal y, de la que demuestra querer salir, pero no puede, el problema se encuentra configurado en términos de demanda insolvente. Existe un escalón entre el poder adquisitivo de la población y los precios de la vivienda en el mercado. Es más una cuestión financiera en cuanto a condiciones de pago aplazado, que de valor de ejecución del producto. La única salida es subvencionar los costes del capital aplazado, y ampliar los plazos. Rellenar ese escalón imposible de salvar» (Paredes Grosso, 1983). Según las condiciones establecidas por
- 5% de aportación inicial aportada por el vecino.
- 20% de préstamo (devolución al 5% de interés anual).
- 75% de anticipo (devolución sin interés).
Tanto el préstamo como el anticipo se amortizan a 35 años. Las cuotas de amortización serán crecientes al 4% anual. Los casos de especial necesidad se beneficiaron de condiciones más ventajosas. A estas condiciones se les deducían las indemnizaciones por suelo y por la vivienda antigua así como subvenciones a fondo perdido que en algunos casos podrían alcanzar hasta el 30% del precio de la vivienda. En el caso de Palomeras se incorporó a la operación la posibilidad de ingresar en el Banco Hipotecario la indemnización por la expropiación de la vivienda previa con un interés fijo negociado en el 13% (quedando el interés global en los pagos a devolver a la Administración en torno al 1% anual). La inmensa mayoría de los vecinos optó por la propiedad, es de destacar que hecho el cálculo, las mensualidades por el alquiler resultaran más elevadas que las de adquisición en propiedad. También hay que reseñar que estas condiciones fueron únicas a la operación, el resto de vivienda de promoción pública se regía por otras normas que elevaban el precio de la vivienda y reducían los plazos de amortización (las tripas de la gestión se desentrañan en Vinuesa (1987) y Paredes Grosso (1983)).
- ¿Cuál fue el saldo económico global de la operación? Según explica Vinuesa (1987), la inversión pública, en pesetas de 1986 se descomponía en 159.104 millones de pesetas en obra y 27.614 millones invertidos en la obtención de suelo, a los que hay que sumar otros 11.000 millones de pesetas en suelo aportado por
Este Retrato de chabolista con piso intenta acometer la labor de disección de la operación, con vistas a comprenderla en su mecanismo más interesante: la función desempeñada por el tejido social. Esta labor forense se realiza con vistas puestas en el futuro: «La remodelación puede ser, en este sentido, un interesante vivero de experiencias que permita remediar errores pasados y plantear soluciones futuras» (Villasante et al., 1989).
Los autores intentan en todos los capítulos huir de valoraciones lineales, procurando ofrecer siempre un abanico de categorías de clasificación que permiten modelizar con mayor sensibilidad la complejidad del tema. Para ello se asumen tres líneas de trabajo:
- Economía/sociología. Historia del proceso, contada por sus propios protagonistas con apoyos de datos estadísticos y cronológicos.
- Ecología urbana. Análisis del antes y del después de la operación. Observación de las características físicas de los barrios resultantes. Si bien el análisis físico de los barrios analizados es exhaustivo y se ha hecho un esfuerzo por describir la valoración y el uso que merece el espacio para los vecinos, tanto el público como el de las viviendas. En cuanto a la relación entre el diseño físico del espacio y la participación de los vecinos resulta paradigmático el caso de Meseta de Orcasitas, podemos encontrar descripciones y materiales en el libro editado por la propia asociación (Martín Arnoriaga, 1986). Echamos de menos, quizás, la aparición de un análisis que vincule el tipo y la intensidad de la participación con el resultado físico final, y que evalúe cómo podría haberse optimizado el resultado físico a través de la interacción vecinos-técnicos.
- Etnología ciudadana. Tipos de tejido y usos del espacio que realizan los ciudadanos. Tejido social antes y después de la remodelación. Encuesta y percepción del proceso una vez concluido éste.
Este enfoque investigador pretende ahondar en la búsqueda de conceptos que permitan describir con precisión los resultados, sus virtudes y sus defectos, intentando consolidar ideas que nos permitan un acercamiento más sensible a los mecanismos de creación de ciudad. Estas ideas-fuerza serían lo acogedor y la apropiación: «El espacio no es algo muerto, es paisaje y por tanto relación entre formas de energía y formas de conciencia. El sentimiento energético de acogida e integración en el medio físico acogedor está en relación directa con el concepto de apropiación (que viene de lo que hemos llamado ``alojarse o ser alojado''). Por tanto, el espacio físico no es el determinante que crea comunidad y paisaje, sino que es el hacernos ciudadanos lo que va transformando el paisaje hasta hacerlo apropiado y acogedor. Hacer ciudades es el resultado de un proceso de conciencia social, y no al revés. Y no es un puro deseo, sino el resultado de los ejemplos que hemos analizado, y a lo que hemos llegado en buen número de los capítulos precedentes. Pero esta metodología, holística y radical, no se apoya en simple voluntarismo, sino también en datos concretos y técnicas, y ante todo es una puerta de abrir caminos para la transformación social de la realidad».
No se puede olvidar la variedad de técnicas empleadas para hacer posible la investigación, nos limitamos aquí a enumerarlas: colaboradores de barrio, análisis de la documentación, análisis cuantitativo inicial, entrevistas en profundidad (50 entrevistas), grupos de discusión de ocho personas procedentes de sectores informales activos de base (diez grupos de discusión), encuesta (a partir de 500 entrevistas) y puntos de observación.
Comienza así este Retrato de chabolista con piso. Los dos párrafos que hemos citado continúan plenamente vigentes más de veinticinco años depués del inicio de la operación. Por poner un ejemplo inmediato, la introducción en Google de unas siglas clave como OREVASA (Ordenación y Remodelación de Vallecas S.A.) (la empresa de capital público y gestión mixta público-vecinal encargada de gestionar la macrosuboperación de Palomeras) no produce más que 17 enlaces. No vamos a extendernos en la descripción de la Remodelación de Barrios; en esta misma biblioteca se encuentra el texto con el que esta operación urbana se presentó al concurso de Buenas Prácticas de Naciones Unidas en el año 1996 resultando catalogada como GOOD (Un ejemplo de participación y renovación urbana: la remodelación de barrios en Madrid (España)). La lectura de este texto, que vendría a ser la versión oficial de la operación permite hacerse una idea global de su desarrollo y características principales.
En los textos consultados, incluido el libro aquí reseñado, se detecta una doble actitud que mezcla la ilusión y la emoción frente al proceso con un cierto desánimo y decepción en cuanto a los resultados. Este desánimo tiene diversas vertientes: en general da la impresión de que los vecinos no pudieron o no supieron adaptarse a sus nuevos barrios (sobre este punto planea la sombra de la llamada crisis social de los años ochenta, aunque Villasante et al. (1989) se preguntan por cuál hubiera sido el desarrollo de la misma en los viejos barrios); el movimiento vecinal madrileño se descompuso tras la operación (tras la consecución de objetivos y la incorporación de muchos militantes a los nacientes partidos políticos de izquierda); el resultado físico de la operación encuentra numerosas lagunas (con bloques modernos); se lamenta la ausencia de figuras alternativas de construcción de ciudad (inclusión de operaciones públicas de alquiler o exploración de nuevos tipos de vivienda)...
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